事業名：
県営住宅上粟島団地建替事業
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生活環境部 住まいまちづくり課 計画担当
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事業費(A) |
人件費(B) |
トータルコスト
(A+B) |
正職員 |
会計年度任用職員 |
特別職非常勤職員 |
| R3年度予算額(最終) |
6,822千円 |
792千円 |
7,614千円 |
0.1人 |
人 |
人 |
事業費
要求額：6,822千円 財源：国45%、50% 追加:6,822千円
一般事業査定：計上 計上額:6,822千円
事業内容
１ 事業の目的・概要
老朽化が進んでいる上粟島団地（4棟48戸）、富益団地（22棟88戸）の計２６棟１３６戸を上粟島団地（２棟６０戸）にＰＦＩ手法を活用して建て替えることを検討するため、令和３年度から基本計画策定及び導入可能性調査を行う。
２ 主な事業内容
（１）上粟島・富益団地の現状
- 上粟島団地の4棟48戸は、昭和44〜46年度に建設、昭和61年度〜平成5年度に住戸改善（※）を実施し、建設後50年（住戸改善後30年）が経過しており、躯体の劣化、建築・設備の老朽化が進み耐用年限(令和21年〜23年)が近づいている。
※住戸改善：２戸の住戸を１戸の住戸に改修して１戸当りの床面積を増加させる改善事業
- 富益団地は昭和56〜59年度に建設し、耐用年限（令和8〜11年度）が近づいており、躯体劣化に伴う雨漏り、設備の劣化及び機能低下が著しい。
- 両団地ともに大規模改修が必要な時期を迎えているが、耐用年限までの使用年数を考慮すると長寿命化改善ではコスト縮減効果が得られないため、富益団地を廃止し、上粟島団地と併せて最低限必要な戸数を建て替える方が適切と考える。
※長寿命化改善は耐用年限の１/２経過時点で耐用年数まで使用するために行う改善であるため、耐用年限までの期間が短い場合に工事費を使用年数で割ると年当たりのコストが建替え事業を上回り、コストメリットがない。
（２）整備概要
建替工事 上粟島団地2棟60戸
解体工事 上粟島団地4棟48戸、富益団地22棟88戸
建替に伴う余剰地の活用 上粟島団地は、高齢者生活支援施設等の併設を検討
富益団地は、住宅用地として民間に売却を検討
（３）事業概要
- ＰＦＩ手法による建替えに関する基本計画策定及び導入可能性調査に令和3年度から着手する
要求額 6,822千円（令和4年度までの債務負担行為で事業費9,746千円）
基本計画策定：住戸の規模・仕様、配置計画及び平面計画の作成、余剰地の活用・併設する福祉施設の検討
導入可能性調査：事業手法の検討、事業者の参入意向の把握、費用軽減効果の検証によりPFIの実現可能性を調査
PFIによる建替えに係る事業費 単位：千円
事業区分 | 事業費 | 国費 | 起債 | 一般財源 |
| 基本計画・導入可能性調査 | 9,746 | 4,385 | 5,361 | 0 |
| PFI事業者選定アドバイザリー業務 | 10,900 | 5,450 | 5,450 | 0 |
| 設計・建設等 | 1,138,600 | 567,300 | 560,000 | 11,300 |
| 余剰地売却 | ▲263,391 | − | − | − |
| 合計 | 895,855 | 577,136 | 570,811 | 11,300 |
【参考】事業スケジュール及び予算内訳 単位：千円
年度 | 事業内容 | 上粟島団地建替事業費 | 【参考】県営住宅整備の全体事業予算見込み(PFI含む) |
事業費全体 | 国費 | 起債 | 一般財源 |
| R3年度 | 基本計画・導入可能性調査 | 6.822 | 882,255 | 374,650 | 494,000 | 13,605 |
| R4年度 | 基本計画・導入可能性調査 | 2,924 | 873,924 | 393,265 | 475,000 | 5,659 |
| R5年度 | PFI事業者選定アドバイザリー業務 | 5,450 | 876,450 | 394,675 | 478,000 | 3,775 |
| R6年度 | PFI事業者選定アドバイザリー業務 | 5,450 | 876,450 | 394,675 | 477,000 | 4,775 |
| R7年度 | 設計（１期） | 33,000 | 884,000 | 399,450 | 482,000 | 2,550 |
| R8年度 | 建設等（１期） | 240,650 | 882,650 | 409,225 | 468,000 | 5,425 |
| R9年度 | 建設等（１期)設計(2期) | 381,650 | 877,650 | 413,025 | 457,000 | 7,625 |
| R10年度 | 建設（２期） | 240,650 | 811,650 | 375,450 | 430,000 | 6,200 |
| R11年度 | 建設（２期） | 242,650 | 838,650 | 388,525 | 444,000 | 6,125 |
余剰地売却 | ▲263,391 | - | - | - | - |
計 | 895,855 | - | - | - | - |
＜県有施設・資産有効活用戦略会議のスケジュール（予定）＞
Ｒ４年１月 第１次検討（庁内での事業手法の定量評価及び定性評価）
Ｒ４年９月 第２次検討（導入可能性調査を参考にした評価、PFI手法導入の適否を決定
３ 建替え事業が必要な理由
県営住宅は、優先入居制度により高齢者、障がい者、ひとり親世帯が全体の７割を占め、被災者向け、離職者向け住宅としても活用するなど、住宅セーフティネットとして役割を担っており、市町村と分担して一定数を維持していく必要がある。
→県直営団地が立地する４市の2080年時点の生活困窮世帯数を推計し、これをもとに市営住宅との分担を考慮した2080年時点に最低限必要な県営住宅の戸数を1,620戸と推計している。
県営住宅は令和20〜40年代にかけて全体の約７割の住戸が耐用年限を迎えるため、一定数を維持するには一部建替えが必要になるが、耐用年数の到来に併せて建て替えると単年度の経費が多額となるため平準化を図る必要がある。
→現行予算は年8.5億円であるが、耐用年限の到来で建替えるとピーク時は建替え事業費だけでも年11億円必要。
建替えに代えて民間賃貸住宅の活用も考えられるが、借上げ方式や家賃助成は補助期間が10年間限りのため、長期間管理するほど財政負担が大きくなるのに対して、建替えは建設費の１／２の補助があり、家賃収入等があるため、修繕費を考慮しても財政負担が少なくなる。
＜各事業手法による県負担額の比較（戸数30戸）＞ 単位：千円
管理期間 | 公営住宅直接建設 | 借上げ公営住宅 | 民間賃貸住宅家賃助成 |
支出 | 収入 | 県負担額 | 支出 | 収入 | 県負担額 | 県負担額 |
１０年 | 628,790 | 559,518 | 69,272 | 176,430 | 129,245 | 47,185 | 72,000 |
２０年 | 686,466 | 648,646 | 37,820 | 344,220 | 210,300 | 133,920 | 216,000 |
３０年 | 714,916 | 717,936 | ▲ 3,020 | 503,730 | 284,335 | 219,395 | 360,000 |
- 県営住宅を持続可能的に維持管理していくには、国補助金と家賃収入で賄える現行予算内で対応できるよう建替え事業は最低限必要な戸数のみとした上で、全面的改善（事業費4億円）の終期（Ｒ６年度）を睨んで、ＰＦＩにより事業費を圧縮しつつ、平準化を図りながら実施する必要がある。
→建替事業は、令和８〜80年度までの期間に平準化することで、年間の事業費（建替整備費、修繕費の合計）は平均約8.8億円となり、現行予算額程度に収めることが可能。
建替整備費：1620戸×20百万円/戸（建設費）＝320億円÷73年間（Ｒ８〜80年度）≒4.3億円/年
大規模改修等による修繕費：4.5億円/年
- 上粟島団地、富益団地は、耐用年限が近く、長寿命化改善によるコスト縮減効果が得られないため、建て替えを行う必要がある。
- 県と米子市が策定した長寿命化計画では、人口減少を勘案して今後40年間で共に公営住宅を2割削減する方針としており、現在の県営住宅と市営住宅の供給量バランス4：6を維持する戸数を管理するので、市営住宅の削減による入居者を県営住宅で受け入れることにはならないと考えている。
これまでの取組と成果
これまでの取組状況
・ＰＦＩ活用により、将来的な入居世帯を推測し、適正な型別供給及び住戸面積の検討を行い、事業費削減に取り組む。
これまでの取組に対する評価
財政課処理欄
要求額の財源内訳(単位：千円)
| 区分 |
事業費 |
財源内訳 |
| 国庫支出金 |
使用料・手数料 |
寄附金 |
分担金・負担金 |
起債 |
財産収入 |
その他 |
一般財源 |
| 既査定額 |
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0 |
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0 |
0 |
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| 保留要求額 |
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0 |
0 |
0 |
| 復活要求額 |
0 |
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0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
| 追加要求額 |
6,822 |
3,069 |
0 |
0 |
0 |
3,753 |
0 |
0 |
0 |
| 保留・復活・追加 要求額 |
6,822 |
3,069 |
0 |
0 |
0 |
3,753 |
0 |
0 |
0 |
| 要求総額 |
6,822 |
3,069 |
0 |
0 |
0 |
3,753 |
0 |
0 |
0 |
財政課使用欄(単位：千円)
| 区分 |
事業費 |
国庫支出金 |
使用料・手数料 |
寄附金 |
分担金・負担金 |
起債 |
財産収入 |
その他 |
一般財源 |
| 計上額 |
6,822 |
3,069 |
0 |
0 |
0 |
3,000 |
0 |
0 |
753 |
| 保留 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
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| 別途 |
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